1. 旅游項目開發立項

關于旅游開發項目的立項審批流程，不同于房地產開發項目立項審批，即不能說更為復雜，但讓許多旅游開發商摸不到頭緒，或者被自己復雜化。作為旅游項目開發的重要一個環節，值得寫一些個人實踐經驗與大家分享。

一.先做規劃方案還是做立項申請

許多開發商為了拿項目，立馬想到的是先做一個規劃方案。沒有規劃方案，不知道干什么，怎么能立項？是的，該問題想說的是，先做規劃方案，再立項申請。這正確嗎？

讓我們參考一下房地產項目立項所需的資料：

到國土局辦理國有出讓地的土地手續；

辦土地手續期間，土地儲備中心會統一到規劃局辦理規劃條件；

具備工程咨詢資質的工程咨詢機構編制項目申請報告；

具備節能評估能力的工程咨詢機構編制節能評估報告；

到環保局辦理環評批復手續；

到地震局辦理抗震安全性評價意見；

到該項目的行業主管部門辦理行業審查意見；

項目單位的立項申請文件；

項目單位的營業執照和組織機構代碼證。

該立項所需的資料中，第1、2條要求，辦理土地手續和規劃條件。許多旅游開發項目，特別是旅游景區建設項目，何來辦理土地手續和規劃條件，

因為許多旅游開發項目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國有用地的林地/林場、農場、牧場、荒山荒地、水域等，甚至自然保護區、風景名勝區內，不在城鎮建設用地規劃范圍內，不完全按照城鄉規劃法實施。

比如在林業部門主管的自然保護區內建設索道上下站管理用房、接待設施、游客中心[可能以其他項目名稱報林業廳/局審批]、游覽景點等和旅游相關的游覽和服務設施，不可能都要找國土資源主管部門審批建設用地，也不會去找發改委按照其要求的立項審批流程進行立項報批，更不用說準確上述立項所需的資料。

但是，并不是說旅游開發項目不需要立項報批，而是應該根據不同項目尋找不同的審批流程。

所以說，要討論“先做規劃方案，還是先立項申請”，應該根據不同用地所在的不同主管部門而定，且其立項報批的主管部門也應該依此選擇不同的立項報批流程。

但是，本文主要針對非自然保護區、風景名勝區、國有林場/農場/牧場等特殊用地范圍內的旅游開發項目.按照發改委非限制行業項目的立項報批程序的旅游開發項目立項審批流程，進行系統性分析，以供旅游開發商參考。

二.立項申請需準備哪些材料.

一個問題還沒有完全解決，通過提出“立項申請應準備哪些材料”這一問題，可以合并解決問題。該問題是在如下假定下提出的，即按照發改委非限制行業項目的立項報批程序，申請旅游開發項目立項審批。發改委首先對投資規模有個限定，一般不超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目直接編制項目申請表并提交項目介紹.

即可備案；超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目，根據不同投資規模，需要具有相應級別以上工程咨詢資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告，一般超過1億元以上的，需要乙級以上工程咨詢資質（甲級工程咨詢資質可以全國通用）。其次，不同投資規模需要報不同行政級別發改委立項審批。

一般的旅游開發項目立項申請，需要聘請具有工程咨詢資質的工程咨詢機構撰寫項目可行性研究報告，經旅游主管部門提交給發改委等相關部門，具體應提交的資料包括：

項目單位（企業）提出立項申請報告；

由具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目可行性研究報告；

旅游主管部門關于該項目的審批意見；

項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見；

國土資源部門（林業、海洋漁業部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見；

環境保護部門出具的項目環境影響評價審批意見；

節能評估報告（需工程咨詢資質）或填寫《固定資產節能登記表》；

企業營業執照等其他資料。

在上述旅游開發項目立項申請所需的資料中要求“項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見”，要求的是項目選址意見書，不需要規劃方案，即無需提交總體規劃方案可以立項。因此，不存在先做規劃方案才能立項的說法。

但是，在實踐中，對于不在城鄉規劃的城區/鎮區范圍內的旅游開發項目用地，一般開發商會先做個規劃方案，可以使總體規劃方案，或者概念規劃方案，拿著該規劃方案向政府匯報，地方政府及下屬各部門以規劃方案為依據來審批項目。

反思上述程序，本人認為，許多旅游開發項目總體規劃方案編制不是旅游開發商的職責，而應該是政府的職責，但是政府沒有動力機制去編制該規劃方案，而由旅游開發商推動該規劃方案編制工作，因為旅游開發商想投資開發該地塊，需要規劃方案。

比如上面提及的千年皇后鎮項目，對于該上萬畝地塊，涉及國有林地、荒山荒地、水域和集體的耕地、自留地、村莊宅基地等用地，以旅游開發商名義上報該區域的總體規劃方案名不正言不順。在最新的城鄉規劃法下，土地利用必須按照規劃實施，沒有規劃下何談建設項目選址是否符合規劃要求。

因此，該項目的總體規劃應該由旅游主管部門委托相應級別以上旅游規劃資質的旅游規劃設計機構進行編制，并約束旅游開發項目申報旅游項目時復合該總體規劃的要求。

三.·哪些旅游開發項目需要編制可行性研究報告依照上述所言，并非所有的旅游開發項目都需要編制可行性研究報告，而是根據項目所在用地主管部門、項目用地性質、項目建設內容及投資規模而定。

世界自然遺產、文化遺產保護區、自然保護區范圍內，除了游覽設施和少量旅游服務設施，一般不允許建設項目，因此不存在向發改委申請立項報批項目，而是由相應的主管部門審批建設內容。在實際操作中，在上述保護區內也有修建接待設施、索道等項目，投資規模在1000萬元以上的一般需要報縣級發改委審批或備案，

超過3000萬元以上或5000萬元以上的投資規模（不同省份不同投資規模要求）需要上報市級發改委主管部門，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。

風景名勝區、旅游度假區、重點文物保護單位、國家A級旅游景區的立項報批程序一般參照發改委規定的非限制行業項目立項報批，一般投資規模在3000萬元以上或者5000萬元以上的，應由市級發改委審批，在1000萬元以上但不超過上一級發改委審批要求的投資規模，由縣級發改委審批，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。

2. 旅游工程建設項目

1、先進行產品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃；

2、先通過規劃，再獲取建設用地，進而建設；而非盲目建設，或搞四邊工程；

3、先簽定旅游特許經營權，再鎖定核心地塊，進而盤下相關資源；以區域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關鍵；

4、先設計商業模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運作的思路，找準盈利點和運作方式狠下工夫。

3. 旅游項目建設

收入：門票收入、服務收入、運輸收入。。。。。

費用：工資、保險、福利、辦公費用、交通費、水電費、取暖費、維修費、購 置費。。。。。。

4. 旅游景區立項

      需辦理以下手續：

       1、審批范圍

       符合國家產業政策和供地政策，符合土地利用總體規劃的城市規劃區內批次用地和城市規劃區外單獨選址項目用地。

       2、用地單位需提供的審批資料

       (1）項目可行性研究報告及批復、項目立項（備案、核準）文件各3份；

       (2）項目初步設計方案批復3份、項目環境評價意見2份；

       (3）項目環境評價意見2份、地質災害評估報告和地質礦產壓覆意見3份；

       (4）城市總體規劃批復及圖件、城市控制性詳細規劃批復及圖件各2份、1:2000規劃紅線圖2份、土地利用現狀圖3份、土地勘測定界報告及圖件3份和光盤1份。

       (5）擬征收土地涉及林地的，需要林地審查意見2份；

       (6）建設用地選址意見書3份；

       (7）擬征收土地補償安置資金前置進賬單、征地統籌費、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費、征地管理費劃入國土部門專戶的進賬單復印件2份；

       (8）委托補充耕地協議2份、補充耕地地塊落實在土地利用現狀圖上的圖件3份；

       (9）特殊用地需要提供的消防、水土保持方案、后期扶持計劃、安置方案、文物管理意見等3份；

       (10）國土資源部、市國土部門單獨指定要求提供的資料。

5. 旅游項目開發立項申請

旅游景點需要辦理的手續有：

1、建設項目選址意見書

2、建設用地規劃許可證

3、建筑工程施工許可證

4、建設用地預審申請

5、林地使用申請

6、采伐許可證（樹木不能隨意砍伐）

7、土地使用轉讓協議書（與村民簽訂的協議書，附在立項申請書內）

8、建設用地規劃許可證

9、國有土地使用權掛牌交易確認書（招、拍、掛）

運作時可以靠后操作，可邊建設邊申請，在“兩證一書”取得前即可請縣人大召開常委會，取得一份允許提前開工建設，并在一定期限內補辦證件的會議紀要即可。

10、建設項目用地預審申請表

11、省林采伐許可證 （這個非常重要，一定要有）

12、使用林地申請表

13、擬占用林地現場檢驗報告

14、項目用地預審的規劃審查意見（需要上級批復）

15、土地使用轉讓協議（與村民或村委會）

16、鄉村規劃選址意見書（與鄉村相關的地塊開發需要）

17、項目承包林地開發利用合同（與林業廳/局）

18、土地使用證明

19、使用林地審核同意書

20、公路行道樹采伐更新許可證（牽涉公路管理局）

21、項目用地預審申請報告

22、國有土地使用權出讓合同

23、國有土地使用證

24、路政管理許可證及路政管理申請表

25、土地利用總規劃圖（國土局的土地規劃圖，規劃要以此為依據）

26、鄉村規劃建設許可證

27、村鎮規劃建設許可證

28、建筑工程消防驗收意見書（工程完成后）

29、建設項目施工圖設計審查合格書（施工圖的審核）

30、防雷裝置驗收（在規劃中著名防雷針位置）

規劃者需要了解項目開發過程中需要走那些程序，有哪些問題需要注意，這對實現“創意落地”非常必要。

環評和礦評與規劃關系不大，但也要適當了解一些，便于與甲方溝通，如環評采取一票否決制，有壓覆礦的情況下一般很難取得開發權等。

6. 旅游項目開發立項流程

建立道觀需要的部門以及手續是：

一，需要向國家宗教事務局申請，批準宗教場所，以及備案。

二，需要你是一名受過篆的道士，且在國家宗教事務局能查詢得到。然后需要經過你原有道觀的負責人同意。（旅游項目可略過此項）三，需要國土資源部批準土地。四，國土資源部批準之后，需要去國家發展和改革委員會立項。五，國家發展和改革委員會立項后才可以施工，建設完成之后需要建設部門驗收。以上是建道觀的全部手續。

7. 旅游資源開發項目

中青旅的發展目標是成為全球領先的綜合旅游服務商，旗下的旅游資源確實有點無與倫比的意思。在旅游景區方面中青旅旗下擁有一南一北、一環滬一環京的烏鎮、古北水鎮兩大古鎮景區。數據顯示，截至2020年上半年，中青旅直接、間接持有北京古北水鎮旅游有限公司46.45%股份，為最大股東，而烏鎮旅游股份有限公司為中青旅的控股子公司之一。手握中國經濟中心、政治中心兩大城市周邊游優質資產的中青旅是我國旅游行業的領軍企業。

8. 旅游新項目開發

一、加力推進融合發展，增強鄉村產業發展聚合力

1、推進主體深度融合。支持發展行政區域范圍內產業關聯度高、輻射帶動力強的大型產業化聯合體，積極發展分工明確、優勢互補、風險共擔、利益共享的中型產業化聯合體，鼓勵發展農業企業、農民合作社與農戶采取訂單生產、股份合作的小型產業化聯合體。發展壯大農民合作社，培育農民合作社聯合社，探索發展公司化合作社，支持家庭農場與農民合作社聯合，實現抱團發展。

2、推進業態深度融合。引導新型經營主體以規?；⑻厣?、專業化經營為融合點，跨界配置農業和現代產業元素，促進產業深度交叉融合，形成“農業+”多業態發展態勢。推進規模種植與林牧漁融合，發展林下種養、稻漁共生等業態。推進農業與加工流通融合，發展中央廚房、直供直銷、會員農業等業態。推進農業與文化、旅游、教育、康養等產業融合，發展創意農業、親子體驗、功能農業等業態。推進農業與信息產業融合，發展數字農業等業態。

3、搭建產業融合載體。支持建設一批一二三產業融合、產加銷一體、產業鏈條完整的現代鄉村產業園。加快建設一批標準原料基地、精深加工轉化、區域主導產業、緊密利益聯結于一體的農業產業強鎮，實現多主體參與、多要素聚集、多業態發展、多模式推進的融合格局。新創建一批主業強、百業興、人氣旺的農業產業強鎮，認定一批農村一二三產業融合發展先導區。

二、大力發展農產品精深加工，打造鄉村產業發展高地

4、促進加工裝備升級。落實農業農村部等15部門《關于促進農產品精深加工高質量發展若干政策措施的通知》，構建以企業為主體、產學研用協同的創新機制，引導加工企業工藝技術“鳥槍換炮”、生產流程“機器換人”、營銷渠道“電商換市”，推動加工企業由小變大、加工程度由初變深、加工產品由粗變精。研發推廣一批有知識產權的加工關鍵技術裝備，指導相關社會組織推介中國100強農產品加工企業。

5、加強精深加工基地建設。按照“糧頭食尾”“農頭工尾”要求，支持糧食生產功能區、重要農產品生產保護區、特色農產品優勢區集成政策、集聚要素、集中服務、集合企業，建設一批有原料基地、有企業帶動、有科技引領、有服務配套的農產品精深加工園區。實施農產品產地初加工項目，支持新型經營主體建設保鮮、儲藏、分級、包裝等初加工設施，使產品通過后整理適宜進入精深加工。鼓勵縣域發展農產品精深加工，建成一批農產品專業村鎮和加工強縣。認定一批產業規模大、創新能力強、示范帶動好的全國農產品精深加工示范基地。

6、推進副產物綜合利用。推行低消耗、少排放、可循環的鄉村綠色生產方式，加快推進種養加循環一體化，建立鄉村有機廢棄物收集、轉化和利用網絡體系。集成推廣智能化、信息化設施裝備，推進清潔加工，促進加工副產物循環梯次綜合利用，開發新能源、新材料、新產品等，實現資源循環利用、多次增值、節能減排。推介一批農產品及加工副產物綜合利用典型模式。

三、聚力發展特色產業，拓展鄉村產業發展空間

7、加快開發特色資源。編制實施鄉村特色產業發展規劃，因地制宜發展特色種養、特色食品、特色編織、特色制造和特色手工業等鄉土產業，增加特色品牌產品和個性服務供給，滿足市場多元化需求。開發鄉土特色文化產業和創意產品，保護傳統技藝，傳承鄉村文化根脈。

8、加快特色農產品基地建設。積極發展多樣化特色糧、油、薯、果、菜、茶、菌、中藥材、養殖、林特花卉苗木等特色種養，加快建設綠色循環種植基地、配套發展加工物流，推動特色產品高質量發展。擴大綠色循環優質高效特色項目實施范圍，建設一批綠色優質高效特色產品基地。

9、培育“一村一品”示范村鎮。發揮村鎮農業資源和自然生態比較優勢，發掘“人無我有、人有我優、人優我特”的稀有資源，開展差異化競爭，推進整村開發、一村帶多村、多村連成片，打造“一村一品、一縣一業”，夯實產業基礎，厚植區域經濟發展新優勢。認定第九批“一村一品”示范村鎮。

10、創響特色農產品品牌。按照“有標采標、無標創標、全程貫標”要求，制定不同區域不同產品的技術規程和產品標準，創響一批“獨一份”“特別特”“好中優”的“土字號”“鄉字號”品牌。發布一批全國鄉村特色產業名錄。開展生產標準化、特征標識化、營銷電商化“三化”試點示范行動，實現營銷扁平化、質量可追溯。

四、培育壯大龍頭企業，增強鄉村產業發展活力

11、擴大龍頭企業隊伍。實施新型經營主體培育工程，引導龍頭企業采取兼并重組、股份合作、資產轉讓等形式，建立大型農業企業集團，打造知名企業品牌，提升龍頭企業在鄉村產業振興中的帶動能力。鼓勵龍頭企業下沉重心，布局到縣鄉村，向重點產區和優勢區集聚。完善《農業產業化國家重點龍頭企業認定和運行監測管理辦法》，新認定一批農業產業化國家重點龍頭企業。

12、培育產業化聯合體。圍繞農村產業融合發展，支持龍頭企業牽頭，與農民合作社、家庭農場、廣大農戶分工協作，組建要素優化配置、生產專業分工、收益共同分享的農業產業化聯合體，創建原料基地優、加工能力強、產品質量高、品牌效應大的示范聯合體。引導聯合體共同制定章程、明確權利責任、完善治理機制，完善利益聯結機制，發揮各主體優勢，提高農戶參與度，增強產業鏈競爭力。擴大農業產業化聯合體支持政策創新試點范圍，探索有效的工作機制和政策支持體系。

13、完善聯農帶農機制。引導新型經營主體與小農戶建立契約型、股權型利益聯結機制，推廣“訂單收購+分紅”“土地流轉+優先雇用+社會保障”“農民入股+保底收益+按股分紅”等多種利益聯結方式。落實農業農村部等6部門《關于開展土地經營權入股發展農業產業化經營試點的指導意見》，鼓勵各地根據當地實際自行選點開展試點，創新土地經營權入股的實現形式，有序推進土地經營權入股農業產業化經營。

五、積極發展鄉村休閑旅游，增添鄉村產業發展亮點

14、打造休閑旅游精品。實施休閑農業和鄉村旅游精品工程，挖掘蘊含的特色景觀、農耕文化、鄉風民俗等優質資源，豐富文化內涵，拓展農業功能，開發特色產品，發掘村落歷史，建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區、鄉村民宿、農耕體驗、康養基地等，培育一批“一村一景”“一村一韻”美麗休閑鄉村，打造特色突出、主題鮮明的休閑農業和鄉村旅游精品。新推介一批中國美麗休閑鄉村和鄉村休閑旅游示范縣。

15、豐富休閑旅游業態。強化規劃設計和創新創意，充分利用移動互聯網、物聯網、虛擬現實等手段，提升“農家樂”、“農事體驗”等傳統業態，發展高端民宿、康養基地、攝影基地等高端業態，探索農業主題公園、教育農園、創意農業、深度體驗、新型療養等新型業態。會同發改、財政、文旅、教育等部門，改造提升一批鄉村休閑旅游基礎設施。

16、提升休閑旅游管理水平。加快制定修訂一批技術規程和服務標準，用標準創響品牌、用品牌吸引資本、用資本匯聚資源。組織開展休閑農業和鄉村旅游人才培訓，培養一批素質強、善經營的行業發展管理和經營人才。對休閑農業和鄉村旅游的聚集區開展督促檢查，保障服務規范、運營安全。開展各具特色、形式多樣的主題活動，繼續推出“春觀花”“夏納涼”“秋采摘”“冬農趣”活動。

六、促進農村創新創業升級，增強鄉村產業發展新動能

17、培育創新創業群體。落實《國務院關于推進創新創業高質量發展打造“雙創”升級版的意見》，優化農村創新創業環境，提升創新創業帶動就業能力，增強科技創新引領作用，增強鄉村產業發展內生動力。以政策推動、鄉情感動、項目帶動，搭建能人返鄉、企業興鄉和市民下鄉平臺，吸引各類人才到農村創業創新。實施農村創新創業“百縣千鄉萬名帶頭人”培育行動，加大各方資源支持本地農民興業創業力度，鼓勵農民就地就近創業，引導農民工在青壯年時返鄉創業。

18、拓寬創新創業領域。支持返鄉下鄉人員、“田秀才”“土專家”“鄉創客”創辦特色種養、加工流通、休閑旅游、電子商務、農商直供、中央廚房等新業態，培育發展網絡化、智能化、精細化現代鄉村產業新模式。培育各類新型融合業態，積極發展“互聯網+創業創新”“生鮮電商+冷鏈宅配”“中央廚房+食材冷鏈配送”等業態，推行智能生產、經營平臺、物流終端、產業聯盟和資源共享等新模式。舉辦農村創業創新項目創意大賽，宣傳推介第三批全國農村創新創業帶頭人、第一批全國優秀鄉村企業家典型和第二批全國農村創新創業典型縣。

19、搭建創新創業平臺。整合政府、企業、社會等多方資源，按照“政府搭建平臺、平臺聚集資源、資源服務創新創業”要求，推動各類要素向農村創新創業集聚，創建一批具有區域特色的農村雙創示范園區（基地），引導有條件的龍頭企業建設云平臺，發展眾創、眾籌、眾包、眾扶模式。會同國務院相關部門建設100個國家農村創業創新示范園區（基地），確認100個農村創業創新人員培訓、實訓、見習、實習和孵化基地。務實辦好全國新農民新技術創業創新博覽會，展示新成就，交流新經驗，實現新發展。

七、大力推動產業扶貧，助力打贏脫貧攻堅戰

20、支持發展特色產業。發掘貧困地區的資源優勢、景觀優勢和文化底蘊，開發有獨特優勢的特色產品，在有條件的地方打造 “一村一品”示范村鎮和休閑旅游精品點。支持貧困地區打造特色產品品牌。農業產業化強鎮和綠色循環優質高效特色產業項目，盡可能向集中連片貧困地區傾斜。農產品產地初加工項目，要支持貧困地區建設儲藏、烘干、保鮮等設施。

21、引導龍頭企業建基地。依托貧困地區的資源優勢，引導龍頭企業與貧困地區合作創建綠色食品、有機農產品原料標準化基地，帶動貧困戶進入大市場。組織農業產業化國家重點龍頭企業與農業農村部定點扶貧縣合作，開發農業資源，拓展產品市場，以產業帶動扶貧。

22、開展農產品產銷對接。組織貧困地區農業企業參加中國農產品加工業投資貿易洽談會等博覽、會展等活動，舉辦扶貧專場，促進產銷對接，帶動品牌提升。組織國內大型加工、采購銷售、投融資企業、科研單位赴貧困地區開展縣企、村企對接活動，促進直銷直供、原料基地建設、招商引資等項目對接。

9. 旅游規劃的立項

一要在旅游規劃項目之內，二要經得當地村民的同意，三要當地政府許可。